Quels paramètres indiqueraient une bulle immobilière plutôt que de véritables valeurs marchandes?

On craint qu'Auckland, en Nouvelle-Zélande, ne connaisse actuellement une bulle immobilière.

Auckland est l'une des 10 premières villes au monde selon un indice d'inabordabilité du logement.

La question est - comment, en tant qu'économistes, pouvons-nous savoir si les prix des logements reflètent une bulle ou une véritable valeur marchande?

Je regarderais les salaires moyens, les taux de criminalité, le bonheur et d'autres mesures sociales de la ville (c'est-à-dire qu'il est raisonnable que les gens soient prêts à dépenser plus pour une maison dans une ville utopique). Une bonne réponse devrait les énumérer de manière exhaustive et expliquer la pertinence de ces mesures.

La première mesure à examiner est le rapport prix / loyer de la maison. Les prix de location reflètent la valeur des services de logement (et liés au logement) fournis par une propriété, y compris des éléments tels que la sécurité d'un quartier, la qualité des écoles, etc. En revanche, les prix des logements sont la valeur capitalisée du futur flux de services de logement PLUS le prix d'un actif (principalement un terrain; la valeur de la structure au-delà des services de logement qu'il fournit est négligeable). Par conséquent, un rapport plus élevé des prix des logements aux loyers signifie qu'en contrôlant la valeur des services de logement fournis , nous observons que les gens paient davantage pour les actifs de logement (c.-à-d. Les terrains).

Cela ne signifie pas que l'actif est nécessairement surévalué, mais cela vous fait au moins avancer dans la bonne direction en séparant le prix de l'actif de la valeur des services de logement. Vous pouvez ensuite commencer à réfléchir aux fondamentaux de l'offre et de la demande qui s'appliquent aux actifs immobiliers et à ce que vous devez supposer pour soutenir une évaluation particulière de l'actif (des choses comme, comme l'a noté Jamzy, si la croissance des ratios prix / loyer est lié à une augmentation de l’emprunt immobilier).

S'il est possible de définir rigoureusement une bulle en principe (voir par exemple les marchés d'actifs où les prix violent les conditions de transversalité ), en pratique il peut être difficile voire impossible d'identifier des bulles réelles, même ex post.

Par exemple, @dismalscience discute de l'examen des ratios prix des logements / loyer. Cela semble simple. Si les maisons se vendent plus que la valeur actuelle nette de leurs loyers, vous avez une bulle. Mais cette analyse comporte de nombreux éléments délicats. Les marchés locatifs des maisons unifamiliales ne sont pas robustes et il est donc difficile d'imputer des loyers précis à partir du marché multifamilial (appartements / maisons en rangée) qui constitue la majeure partie du marché. Les baux résidentiels à long terme aux prix du marché sont essentiellement inexistants, de sorte que les loyers futurs sont au mieux une supposition éclairée. Et à quel taux devons-nous réduire les loyers? L'actualisation et l'équité intergénérationnelle (1999) de Portney et Weyant plaident pour l'utilisation de tout entre un taux d'actualisation de 0 et les rendements boursiers. Trachtenberg (2011)fait valoir que le taux d'actualisation approprié pour un planificateur social peut même être négatif. Avec toutes ces incertitudes et erreurs d'estimation, les estimations seront différentes. L'article Reasonable People Did Disagree: Optimism and Pessimism About the US Housing Market Before the Crash ( Gerardi, Foote et Willen (2010) ) montre comment différents chercheurs ont utilisé des approches prix-à-loyer / coûts d'utilisation pour arriver à des conclusions très différentes. si le logement était surévalué.

Veuillez m'excuser pour la réponse quelque peu journalistique (comme d'autres l'ont fait remarquer, même définir une bulle de manière rigoureuse est difficile).

Les informations sur l'offre de logements peuvent être utiles. La demande de logements est assez inélastique (tout le monde a besoin d'un endroit pour vivre), de sorte que les changements dans l'offre devraient apparaître principalement dans les prix et moins dans les quantités du marché.

À titre d'exemple, le Royaume-Uni a connu une inflation soutenue des prix des logements depuis les années 1950. Même pendant la récente récession, la baisse des prix au Royaume-Uni a été relativement brève et modeste. S'il y a jamais eu une bulle, c'est sûrement ça?

( source )

Mais nous devons nous rappeler que sur un marché concurrentiel, les prix sont déterminés par l'intersection de l'offre et de la demande. À l'heure actuelle, le Royaume-Uni construit environ 150 000 logements par an, mais crée environ 250 000 nouveaux ménages par an ( source ). Cela fait partie d'une tendance à long terme initiée par le retrait du secteur public à grande échelle de la construction de logements (et probablement aussi en raison de lois de planification extrêmement restrictives au Royaume-Uni qui rendent le développement privé difficile):

( source )

Tant que la demande restera inélastique et que l'offre ne parviendra pas à suivre la croissance de la demande, le logement deviendra une ressource de plus en plus rare et il faut s'attendre à ce que le prix augmente en conséquence.

C'est en fait assez simple. Les éléments clés à savoir sont 1) que la majorité des achats de maisons sont effectués via des prêts hypothécaires et que 2) un excédent des prêts bancaires sur le remboursement des prêts bancaires entraîne la création d'argent.

Donc, déterminez d'abord s'il y a une augmentation anormalement élevée de l'offre de monnaie - si oui, alors il y a une bulle, et sinon, alors l'augmentation est probablement la normale qui serait attendue à la suite de l'expansion budgétaire. Ceci est assez facile à déterminer en regardant simplement les statistiques pertinentes pour le montant d'argent détenu dans les dépôts bancaires (généralement M2 ou M3, les définitions précises varient selon les pays).

L'essentiel à apprécier est qu'en raison de l'expansion normale de la masse monétaire par le système bancaire au fil du temps, et en particulier parce que cette monnaie influence directement les prix des logements, une augmentation des prix des logements sur de longues périodes est à prévoir simplement en raison de la fonctionnement du système bancaire. Seulement si les conditions économiques se détériorent vraiment. c'est-à-dire que Detroit ne se produit pas. Les changements réglementaires, ou même de simples changements de coutume et de pratique concernant le montant des prêts peuvent facilement déclencher des changements dans l'expansion budgétaire, par exemple si les banques passent d'exiger un dépôt de 20% à un dépôt de 10% à l'achat d'une maison.

Il est également possible que les prêts immobiliers augmentent sans augmentation anormale de la masse monétaire - en particulier le krach de 2008 aux États-Unis et ailleurs, a été causé par une augmentation des prêts en raison de l'énorme augmentation des prêts bancaires titrisés. Cela a eu pour effet intéressant d'augmenter le montant des prêts provenant du système bancaire (puis d'être déplacé hors de celui-ci), sans augmenter la masse monétaire. Cela l'a également rendu à l'époque, quelque peu invisible, par la suite, les États-Unis et d'autres pays ont introduit des statistiques sur la titrisation qui permettent de le suivre.

De manière générale, les changements qui augmentent également la masse monétaire entraîneront une augmentation des prix beaucoup plus importante que les changements qui n'augmentent que le montant des prêts, mais l'ensemble du système est considérablement exploité, ce qui conduit parfois à des réponses impulsionnelles très non linéaires.

Donc, si nous regardons les chiffres de la Nouvelle-Zélande:

Masse monétaire de la Nouvelle-Zélande

Il ressemble à la masse monétaire alignée après le krach de 2008 depuis 3 ans, et est maintenant revenu à quelque chose se rapprochant de son taux d'expansion "normal", ce qui expliquerait la perception d'une bulle. (Le taux normal d'expansion monétaire devrait être une question de recherche ouverte.) Il ne semble pas qu'il existe des statistiques de titrisation distinctes, et il n'y a probablement pas beaucoup de titrisation de prêts, mais c'est quelque chose à surveiller.

Je vais vous diriger vers wikipedia qui contient de très bonnes informations à ce sujet.

L'une des choses importantes à propos des bulles spéculatives est qu'elles sont très difficiles à identifier avant qu'elles éclatent. Il est très difficile de dire que le marché surévalue un actif ou qu'un changement des conditions économiques a augmenté la valeur réelle. Cela dit, certains signes indiquent qu'une bulle se produit. L'un d'eux étant une augmentation de la demande de crédit.

Plus un commentaire vraiment, mais le loyer peut être trompeur.

Juste un petit exemple. Du côté de la demande au Danemark, vous avez diverses subventions au loyer lorsque vous avez un certain niveau de revenu. Par exemple, si vous avez une cuisine installée et que votre revenu est assez élevé, vous obtenez une subvention substantielle. Vous avez également une subvention pour les personnes âgées, et bien plus encore.

Du côté de l'offre, vous avez une réglementation liée à l'âge de la maison / de l'appartement que vous louez. Ainsi, par exemple, si je possède un immeuble plus ancien que 1990, je peux facturer une limite supérieure. Ce montant n'est en aucun cas lié au prix que j'ai payé pour l'immeuble. Donc, si vous cherchez des loyers dans la ville où j'habite (qui est une vieille ville), vous avez des quartiers entiers qui seraient trompeurs en termes de prix de location par rapport à ce que vous diriez serait un prix du marché équitable.

De plus, les tennets peuvent se plaindre - après avoir accepté un contrat - et obtenir une réduction significative, qui n'est pas basée sur la valeur marchande de la maison.