Une augmentation de l'offre de logements dans les villes populaires, y compris Amsterdam, a-t-elle entraîné une augmentation des prix des logements?

La pensée économique commune veut qu'une augmentation des prix entraîne une augmentation de l'offre et qu'une augmentation de l'offre entraîne ensuite une baisse des prix. Selon Maarten van Poelgeest, ancien échevin d'Amsterdam, l'inverse se produit à Amsterdam et dans d'autres villes populaires. Il est cité dans un article de De Groene Amsterdammer disant:

«Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag dus juist weer groter - en de huizenprijzen hoger. »

Ce qui signifie:

«Plus il y a de constructions, plus la ville devient attractive. Il y aura plus d'installations, plus d'agitation. Une nouvelle offre rend donc la demande encore plus grande - et les prix des logements plus élevés. »

Le raisonnement de Maarten van Poelgeest semble plausible, mais existe-t-il des preuves que cela se produit réellement? Existe-t-il des preuves qu'une augmentation de l'offre de logements entraîne une augmentation des prix des logements, du fait que les logements dans la région deviennent plus attractifs?

Je cherche une réponse basée sur des preuves empiriques des tendances du passé jusqu'à présent, afin de présenter la revendication / hypothèse de Maarten van Poelgeest jusqu'aux meilleures mesures disponibles.

NB: Je ne demande absolument pas seulement une corrélation. Une corrélation entre l'augmentation de l'offre et l'augmentation des prix peut facilement s'expliquer par l'inverse de la causalité que je demande ici. Je sais que le lien de causalité est plus difficile à prouver, mais cela ne devrait pas être impossible.

Disons simplement que les économistes ne sont pas vraiment d'accord avec cette thèse, et la plupart des preuves empiriques au niveau de la ville vont dans le sens opposé. Par exemple

Nous concluons finalement, à la fois à partir de la théorie et de données empiriques, que l'ajout de nouvelles maisons modère les augmentations de prix et rend donc le logement plus abordable pour les familles à revenu faible ou modeste.

[...]

Quelques études utilisent des données de panel et constatent que l'imposition de contrôles plus stricts de l'utilisation des terres entraîne une baisse de l'offre et des prix. Jackson (2016) utilise des données longitudinales des villes de Californie pour évaluer l'effet que l'adoption par une ville de réglementations supplémentaires sur l'utilisation des terres a sur le nombre de nouveaux permis de construction délivrés, et constate que chaque règlement supplémentaire sur l'utilisation des terres adopté réduit les permis multifamiliaux et unifamiliaux réduits en moyenne de plus de 6% et 3%, respectivement, et que les réglementations réduisant la densité admissible ont eu des effets encore plus importants. Zabel et Dalton (2011) utilisent des données longitudinales provenant de localités du Massachusetts et constatent que l'augmentation de la taille minimale des lots est suivie d'une augmentation significative des prix. En regardant les données longitudinales sur les municipalités de la région métropolitaine de Boston (Massachusetts), Glaeser et Ward (2009) constatent que l'adoption de réglementations locales plus strictes entraîne une hausse des prix des logements, mais le coefficient diminue en importance et perd de son importance une fois qu'ils contrôlent la démographie de la population. Ils soulignent que cela est prévu, si les maisons dans d'autres juridictions sont considérées comme de parfaits substituts. Ainsi, alors que les restrictions de l'offre peuvent augmenter les prix sur un marché dans son ensemble, elles ne peuvent pas les augmenter de manière disproportionnée dans la localité particulière où elles sont imposées en raison des retombées entre les juridictions.

Plusieurs autres chercheurs utilisent des variables instrumentales pour essayer d'évaluer plus clairement les effets causals des restrictions réglementaires sur l'offre et les prix des logements. Ihlanfeldt (2007) utilise une telle approche pour étudier la réglementation dans les localités de Floride et constate que les réglementations prévues augmentent considérablement le prix des maisons unifamiliales. Saks (2008) utilise des variables instrumentales et montre que l'augmentation de la demande de travail entraîne une baisse de la construction résidentielle et une augmentation plus importante des prix du logement dans les régions métropolitaines où l'offre de logements est plus restrictive. Hilber et Vermeulen (2016) montrent que les changements de la demande entraînent une augmentation des prix des logements locaux plutôt qu'une augmentation de l'offre dans les municipalités en Angleterre avec des restrictions réglementaires plus importantes,

En somme, la prépondérance des preuves montre que restreindre l'offre augmente les prix des logements et que l'ajout de l'offre aiderait à rendre les logements plus abordables. [...] bien qu'il soit certainement vrai que les terres sont limitées, en particulier sur certains marchés (Saiz, 2010), les terres peuvent être utilisées de manière plus intensive pour permettre plus de logements. Les limites des terrains avec lesquels les logements sont regroupés rendent les logements différents de nombreux biens, mais la différence est de degré: l'offre de logements peut et augmente même sur des marchés restreints, et les prix devraient généralement baisser en réponse (voir la revue de Dipasquale, 1999; Mayer et Somerville, 2000).

[...] la plupart des logements filtrent ou perdent de la valeur à mesure qu'ils vieillissent, ce qui représente une nouvelle offre dans des sous-marchés à des prix inférieurs. [...] En effet, des recherches récentes montrent que le filtrage a été la principale source d'ajouts au parc locatif abordable entre 2003 et 2013, tandis que la nouvelle construction a été le plus grand contributeur pour les loyers plus chers, et la conversion de la tenure a été la plus grande source pour modérément locations à prix (Joint Center for Housing, 2015, fig.14). De plus, Weicher, Eggers et Moumen (2016) signalent que 23,4% des logements locatifs qui étaient abordables pour les locataires à très faible revenu aux États-Unis en 2013 avaient filtré des catégories de loyer plus élevées en 1985. Un autre 21,8% étaient des conversions de maisons anciennement occupées par le propriétaire ou locations saisonnières. 9 La plupart des logements locatifs à prix élevé qui ont filtré pour devenir abordables en 2013 étaient des logements à loyer modéré en 1985, mais 15% de ceux qui ont filtré étaient des logements à loyer élevé en 1985. Notez que le filtrage se produit également sur une période plus courte. ; parmi les logements abordables en 2013, 19% étaient des logements à loyer plus élevé qu'en 2005.

Des recherches récentes analysant les revenus des occupants successifs des maisons suggèrent également un filtrage à la baisse substantiel, en particulier du parc locatif en raison de la conversion de la tenure; à mesure que le stock occupé par le propriétaire vieillit, une partie se transforme en location (Rosenthal, 2014). Rosenthal constate également, cependant, que les taux de filtrage sont considérablement inférieurs dans les zones où l'inflation des prix des logements est élevée, bien qu'un filtrage à la baisse se produise toujours.

En bref, la nouvelle construction est cruciale pour maintenir le logement abordable, même dans les marchés où une grande partie de la nouvelle construction est elle-même un logement haut de gamme que la plupart des gens ne peuvent pas se permettre. Un manque d'approvisionnement pour répondre à la demande à l'extrémité supérieure affecte les prix à travers les sous-marchés et rend le logement moins abordable pour les résidents des sous-marchés à moindre coût.

Enfin, abordons la discussion de la thèse précise que vous posez sur:

Certains sceptiques soutiennent que même si une offre supplémentaire pourrait aider à rendre le logement plus abordable à court terme, elle ne le sera pas à long terme, car l'offre supplémentaire induira plus de demande, en particulier chez les acheteurs ou les locataires plus riches que les résidents actuels du quartier ( Redmond, 2015). Cette affirmation est analogue à l'argument selon lequel la construction d'un plus grand nombre d'autoroutes ne réduira pas la congestion, car la baisse des coûts de déplacement incitera simplement plus de personnes à conduire ou à emprunter cet itinéraire particulier (Gorham, 2009). Dans ce cas, l'argument est qu'en rendant le territoire plus abordable, l'ajout de logements attirera une nouvelle demande - tant des résidents actuels qui autrement quitteraient que des personnes vivant ailleurs qui choisiront désormais de déménager dans le territoire. De plus, l'argument va, la baisse des loyers et des prix peut également induire une demande latente - les personnes qui vivent avec des colocataires ou des membres de la famille peuvent choisir de former leur propre ménage (Ellen et O'Flaherty, 2007) ou les gens peuvent choisir d'investir dans des pieds à terre dans une ville . Cette demande supplémentaire fera grimper les prix jusqu'à ce que l'offre puisse à nouveau réagir, ce qui rend les logements plus abordables, au mieux, uniquement de manière cyclique, selon l'argument, et augmente la densité de la juridiction, avec les coûts de congestion qui en découlent.

Bien que la construction d'autoroutes supplémentaires semble induire une demande accrue (Duranton et Turner, 2011), dans le cas du logement, il est peu probable que la demande supplémentaire compense complètement la nouvelle offre. Un tel décalage nécessite que les courbes de demande soient parfaitement élastiques - ou, en d'autres termes, il suppose que les quartiers et les juridictions sont de parfaits substituts et qu'il n'y a pas de contraintes sur la capacité et la volonté des ménages de se déplacer. C'est irréaliste.Déménager, ce n'est pas comme conduire quelques kilomètres supplémentaires (Lewyn, 2016), et les coûts associés au déménagement peuvent être élevés. Toute demande supplémentaire induite par de nouveaux logements est limitée par les contraintes personnelles et économiques sur la capacité et la volonté des ménages à déménager, les restrictions à l'immigration et l'incertitude et d'autres facteurs qui pourraient empêcher les locataires et les acheteurs de louer ou d'acheter sur le marché dans lequel l'offre de logements augmente. En effet, les taux de mobilité ont fortement chuté au cours des dernières décennies, et bien que les raisons de ce déclin soient débattues, ce déclin révèle des contraintes importantes sur la capacité et la volonté de se déplacer.

Ainsi, à long terme, alors que certains ménages supplémentaires peuvent être amenés de l'extérieur (ou de l'intérieur de la ville) pour acheter ou louer des logements à mesure que l'offre augmente, il est très peu probable que les prix se retrouvent au même niveau qu'ils auraient atteint en l'absence de toute nouvelle offre. Enfin, comme indiqué ci-dessus, les données empiriques montrent que permettre une offre plus importante entraîne une baisse des prix des logements; si l'ajout de l'offre induisait une demande supplémentaire suffisante pour compenser l'augmentation de l'offre, les études ne trouveraient pas d'association entre l'offre et les prix.

Cela peut en effet se produire dans certaines circonstances très limitées, et avec un effet localisé [par exemple quartier], ce qui est probablement sur quoi repose cette généralisation défectueuse:

De nombreux locataires dans les quartiers où des logements au prix du marché sont proposés craignent que la construction de nouveaux logements aggrave réellement leurs problèmes d'accessibilité en augmentant les loyers ou les prix des logements, en alimentant la gentrification et en déplaçant potentiellement les résidents existants (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) théorise que l'opposition des locataires aux ajouts locaux à l'offre est motivée par de telles inquiétudes; il soutient qu'il est plausible que la construction d'un nouveau bâtiment attrayant augmente les prix localement (en améliorant le paysage physique, en apportant de nouvelles commodités au quartier et en signalant que le quartier s'améliore), même s'il les réduit à l'échelle de la ville.

Tester empiriquement cette proposition est assez difficile, étant donné que les développeurs seront naturellement attirés par les zones où les prix et les loyers augmentent. Il existe des preuves que l'amélioration des logements dégradés peut, dans certaines circonstances, augmenter la valeur des propriétés environnantes, même lorsque le logement neuf ou amélioré est un logement subventionné à faible revenu (Diamond et McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu et Schill, 2006 ). Les nouveaux logements étudiés, cependant, remplaçaient généralement les bâtiments vacants et abandonnés et les terrains vagues jonchés, supprimant essentiellement une désamitié. [...]

Il y a peu de preuves empiriques sur l'effet net des nouveaux logements au taux du marché sur les prix ou les loyers des maisons voisines, et ce qui existe peut ne pas être causal. Une étude récente examine l'effet des maisons unifamiliales au taux du marché nouvellement construites sur des sites intercalaires et constate que les maisons unifamiliales nouvellement construites peuvent avoir des effets positifs sur le prix de vente d'autres maisons unifamiliales à proximité, mais l'effet varie selon contexte (Zahirovich-Herbert et Gibler, 2014). Une étude sur les développements d'immeubles de grande hauteur multifamiliaux à Singapour a révélé des effets positifs sur les prix des maisons voisines (Ooi et Le, 2013), tout comme une étude sur les immeubles à plusieurs étages construits à Helsinki (Kurvinen et Vihola, 2016). Ces études tiennent toutes compte des valeurs des propriétés et non des loyers, etaucun n'est en mesure de prouver une relation de cause à effet étant donné que les développements au taux du marché visent à cibler les quartiers où ils s'attendent à ce que la valeur des propriétés s'améliore. Malheureusement, nous n'avons trouvé aucune étude examinant les impacts sur les loyers, bien qu'une étude du California Legislative Analyst Office ait conclu que la construction de taux de marché supplémentaires est liée à des taux de déplacement inférieurs (Taylor, 2016). En examinant les quartiers à faible revenu de la Bay Area entre 2000 et 2013, ces chercheurs ont constaté que la production de logements au taux du marché était associée à une probabilité plus faible que les résidents à faible revenu du quartier subissent un déplacement. Bien qu'il s'agisse d'une étude singulière, les résultats suggèrent que pour les quartiers des villes à forte demande, le blocage de la construction au taux du marché peut exercer des pressions plus importantes sur le stock existant.

En bref, bien qu'il soit clair que la construction de maisons neuves modérera les augmentations de prix et de loyer dans toute la ville, ni la théorie ni les preuves empiriques ne fournissent des indications claires sur le moment où des effets de débordement localisés pourraient se produire et quand ils pourraient effectivement entraîner une augmentation des prix entourant immédiatement les maisons.

Il existe une étude plus récente sur la question centrale de la question, non traitée dans l'examen ci-dessus:

Les résultats préliminaires utilisant une approche de différence dans les différences spatiales suggèrent que tout effet induit de la demande est dépassé par l'effet de l'augmentation de l'offre. Dans les quartiers où de nouveaux complexes d'appartements ont été achevés entre 2014 et 2016, les loyers des logements existants à proximité des nouveaux appartements ont diminué par rapport aux quartiers qui n'ont pas vu de nouvelle construction avant 2018. Les changements d'immigration semblent conduire à ce résultat. Bien que le nombre total de migrants des quartiers à revenu élevé vers les nouveaux quartiers de construction augmente après l'achèvement des nouvelles unités, le nombre d'arrivées à revenu élevé dans les unités existantes diminue en fait, car les nouvelles unités absorbent une partie importante de ces ménages. Dans l'ensemble, nos résultats suggèrent que, en moyenne et à court terme, les nouvelles constructions abaissent les loyers dans les quartiers embourgeoisés.

Voir aussi un blog en discutant (qui fait aussi un bon travail pour démystifier l'analogie des routes); en résumé, l'essentiel de cette dernière étude est dans ce tableau:

Ce graphique montre que les prix de location des appartements à proximité du nouveau bâtiment ont baissé par rapport aux prix des appartements situés plus loin. La ligne pointillée «avant» a une pente négative, ce qui suggère que les prix ont baissé plus vous vous éloigniez du site du nouveau bâtiment. La ligne solide «après» a une pente positive (les prix augmentent à mesure que vous vous éloignez du nouveau bâtiment). Dans l'ensemble, les prix sont plus élevés (la ligne continue est au-dessus de la ligne pointillée), mais les prix ont en fait baissé à côté du nouveau bâtiment et ont augmenté beaucoup moins que dans la zone plus éloignée du nouveau bâtiment.

Ces données constituent un défi important à la théorie de la demande induite. Si un nouveau bâtiment rendait une zone plus attrayante, on s'attendrait à l'effet le plus important dans la zone très proche du bâtiment. Mais, conformément à la vision traditionnelle «plus d'offre réduit les loyers», l'ajout de plus d'unités dans une zone semble avoir déprimé les loyers (ou du moins les augmentations de loyer) par rapport aux immeubles des environs.

En d'autres termes, même la théorie selon laquelle les prix pourraient augmenter localement dans le voisinage d'un nouveau bâtiment ne résiste pas, en moyenne, à un test de différence dans les différences . Sans une approche de différence dans les différences, on peut bien sûr tirer la mauvaise conclusion, car la demande globale dans une ville peut augmenter plus rapidement que l'offre globale.

Encore plus récemment, un autre article sur NYC (non encore publié dans un lieu à comité de lecture, mais mentionné dans un récent article du NYT):

Je constate que pour chaque augmentation de 10% du parc de logements dans une zone tampon de 500 pieds, les loyers résidentiels diminuent de 1%. La réduction du loyer est due à l'achèvement de nouveaux immeubles de grande hauteur plutôt qu'à leur approbation. Dans tous les quartiers, l'impact est plus faible dans les zones plus centrales, probablement en raison d'une demande plus élastique. Dans les quartiers, l'impact est moindre pour les immeubles à loyers inférieurs. Enfin, l'impact négatif semble être provoqué par des effets d'offre plutôt que par des effets de désagrément, comme des changements dans les caractéristiques physiques du quartier, des vues bloquées ou des ombres. Les nouveaux logements atténuent la demande croissante de logements existants et modèrent la croissance rapide des loyers résidentiels.

Les prix de vente des propriétés résidentielles diminuent également lorsque de nouveaux immeubles de grande hauteur à moins de 500 pieds sont achevés. [...] Parce que 99% des immeubles de grande hauteur neufs sont des condos et des immeubles locatifs, ils n'affectent pas significativement les prix de vente des coopératives et des maisons familiales 1-5. L'impact négatif est plus important pour les substituts plus proches, confirmant encore plus que l'impact négatif est dû aux effets d'offre.

Pour répondre à l'hypothèse des effets d'agrément, je trouve de nouveaux immeubles de grande hauteur et leurs locataires à revenu élevé attirent de nouveaux restaurants à service complet, des cafés et des cafés. Ces commodités de consommation rendent probablement les quartiers plus attrayants et pourraient augmenter les loyers et les prix de vente (Couture et Handbury, 2017). Toutefois, l'effet d'agrément est dominé par l'effet d'offre, étant donné que les loyers et les prix de vente continuent de baisser sur le net.

Comme mentionné dans le commentaire d'un PO ci-dessous, vivre dans une grande ville vs une petite ville (et vs la prairie) est un effet d'agrément. Cependant, il semble y avoir une limite à cet effet, après quoi une plus grande offre de logements abaisse le prix (locatif).

L'effet d'agrément a été étudié pendant des décennies, mais hélas souvent de manière isolée, le plus souvent peut-être avec le modèle Roback , qui a essentiellement adapté le modèle d'équilibre spatial plus général de Rosen à des biens "non échangés" comme le logement. ("Non commercialisé" parce que Roback n'a tenu compte que des effets sur les loyers.) En utilisant ce modèle, on obtient essentiellement des gradients de prix (location) d'agrément. Roback a supposé que «le coût du changement de résidence est nul» (c.-à-d. Migration sans coût). La modélisation de villes "partiellement ouvertes", c'est-à-dire avec des coûts de relocalisation non nuls (et non infinis) à travers ses frontières est une entreprise relativement plus récente. De même pour considérer l'effet combiné de l'offre de logements et des équipements sur les loyers. Comme l'une de ces notes de travail théoriques

le logement étant fourni de façon plus [...] élastique, l'effet de location des équipements approche de zéro.

C'est une question intéressante.

Premièrement, je pense qu'il serait préférable de considérer les loyers que l'offre de logements. Les loyers sont l'aspect de l'accession à la propriété qui est «consommé» alors qu'il existe un élément d'investissement dans l'accession à la propriété.

Le logement, en tant que catégorie d'investissement, se caractérise par une faible vacance et de faibles rendements. La raison de la faible vacance est que la demande future est bien connue (pour la plupart). La croissance démographique a tendance à être un moteur assez stable et causal de la demande.

Les prix des logements, en revanche, tendent à être davantage fonction du montant que les gens peuvent emprunter et, par conséquent, sont fortement influencés par les conditions macroéconomiques. Les taux d'intérêt bas, comme nous le voyons dans une grande partie du monde, permettent aux gens d'emprunter plus d'argent.

L'augmentation de l'offre réduira le coût du logement (mieux mesuré par les loyers), toutes choses égales par ailleurs.

Le «toutes choses égales par ailleurs» est important. D'autres choses peuvent se produire (comme l'augmentation de la population et des revenus) qui augmentent le coût du logement même si l'augmentation de l'offre tend à le réduire.

Vous pourriez faire un argument sur la demande induite. Il peut y avoir une demande latente de vivre dans une ville. L'augmentation de l'offre incite ceux qui ne pouvaient pas vivre en ville auparavant à s'y installer, ce qui fait augmenter le coût du logement. Conceptuellement, vous pouvez séparer l'augmentation de l'offre (réduction du coût du logement) et l'augmentation subséquente de la population (augmentation du coût du logement).

Empiriquement, je m'attends à ce qu'il y ait de nombreux cas où le coût du logement a augmenté avec l'augmentation de l'offre. Cela est dû à des effets autres que l'effet direct d'une augmentation de l'offre qui fait baisser le coût du logement.

Cela pourrait se produire dans des conditions assez particulières.

Je ne suis pas sûr qu'il serait très utile d'essayer d'énoncer les conditions dans un énoncé théorique mathématique pour une situation comme celle d'Amsterdam.

Dans d'autres situations, l'existence d'externalités positives et d'effets de réseau, à la Silicon Valley, peut être énoncée de manière concise et pertinente. Mais même si vous pouvez établir un énoncé théorique mathématique exprimant quelque chose comme «une fois qu'il est suffisamment en hausse et atteint la hanche, les prix peuvent continuer à augmenter même si l'offre augmente plus rapidement que le nombre de résidents entrants», il est difficile de voir ce que utiliser ce serait.

Quelques explications possibles assez pratiques qui n'exigent rien de compliqué: peut-être qu'un manque d'investissements alternatifs a poussé les gens à investir davantage dans leurs maisons, faisant monter les prix (la demande étant composée d'unités d'instruments monétaires et non de nombre de résidents); peut-être que le nouveau venu moyen était assez riche par rapport aux résidents précédents (dont certains peuvent encaisser et s'installer dans des banlieues moins chères); un environnement de taux d'intérêt bas pourrait faire en sorte que le taux de location mensuel d'une propriété équivaut à un prix plus élevé.

Le logement est quelque chose soumis à des événements et à des politiques socio-économiques, qui peuvent produire divers résultats. Il ne s'agit donc pas d'une simple question «d'offre et de demande».

Premièrement, quelqu'un doit payer la maison, c'est-à-dire suffisamment d'activités commerciales et professionnelles pour soutenir l'achat d'une maison. Vous pouvez construire des tonnes de maisons au milieu de nulle part, mais sans travail à proximité, personne ne va l'acheter.

Deuxièmement, un terrain est rare, vous ne pouvez pas continuer à construire des maisons / appartements sur un terrain déjà utilisé.

Troisièmement, le prix du logement peut être spéculé et alimenté par des conditions de prêt bancaire clémentes

Quatrièmement, il existe une taxe sur la propriété du logement et des politiques pour freiner la spéculation

Cinquièmement, la spéculation sur les demandes

Vous verrez donc:

• Hong Kong: maisons chères avec monopole des constructeurs, favorisme et fixation des prix en place.
• Allemagne: seuls les rares centres-villes sont chers, le prix des logements en banlieue est toujours stable. Les banques filtrent très attentivement le client, peu de place pour la spéculation.