Une loi interdisant de vendre une maison moins chère que celle pour laquelle elle a été achetée, quelles conséquences cela aurait-il?

Je cherche une réponse plus générale et fondée sur des principes et j'utilise la Scandinavie aujourd'hui uniquement comme un exemple sommaire du genre de scénario que je pose.

J'habite en Scandinavie, où les prix des logements ont connu un boom des bulles ininterrompu depuis maintenant un quart de siècle. Les ménages sont les plus endettés du monde. Bien sûr, principalement sous forme de prêts au logement. Si la bulle immobilière éclatait en Scandinavie comme cela a été le cas dans de nombreux autres endroits au cours de la dernière décennie, toutes les banques seront certainement anéanties et des millions de Scandinaves deviendront complètement démunis pour le reste de leur vie avec des dettes impayables et aucun bien à égaler. comme une dépression profonde s'installe.

Quelques chiffres clés (pour la Suède, pas le pays pétrolier):

• + 7% de prix du logement en moyenne par an depuis 23 ans, avec des hausses records ces dernières années.
• Croissance de 0% du PIB par habitant au cours des 10 dernières années (les prix des logements ont quand même doublé).
• Inflation de 1,2% (positive) de l'IPC depuis 10 ans.
• Le prêt à la consommation de 0,8% (positif) est désormais proposé dans les annonces sans négociation (après déduction fiscale) tandis que les taux d'intérêt de la banque centrale sont profondément enfoncés dans le négatif.

Imaginez que le gouvernement fasse une loi qui interdit à quiconque de vendre un logement à un prix inférieur à celui pour lequel il a été acheté pour la dernière fois. Ainsi, par définition, la bulle immobilière ne peut pas éclater, pas légalement de toute façon. Et tout le monde est en sécurité, le crash évité et tout le monde continuera à gagner des millions simplement en empruntant plus pour "investir" sans risque dans le simple fait de posséder sa propre maison, non?

Quelles seraient les conséquences négatives et comment cela se produirait-il?

Ce serait vraiment, vraiment mauvais.

Toute maison qui perd de la valeur sera invendable et donc pratiquement sans valeur.

La plupart des personnes vivant dans une telle maison ne pourraient pas se déplacer. Ils ne peuvent pas le vendre, car personne ne veut acheter une maison hors de prix, et ils ne peuvent pas se permettre d'acheter une autre maison avec leur capital déjà immobilisé dans la maison actuelle.

Un marché noir apparaîtrait, avec des gens qui redonneraient de l'argent sous la table. "Achetez ma maison pour 4M SEK et je rembourserai 1M SEK sous la table."

Je peux vous dire une chose que cela ne fera pas. Cela n'empêchera jamais les prix de baisser.

Et tout le monde est en sécurité, le crash évité et tout le monde continuera à gagner des millions simplement en empruntant plus pour "investir" sans risque dans le simple fait de posséder sa propre maison, non?

Il est vrai que votre investissement ne peut pas chuter en valeur nominale (sans tenir compte de l'inflation), mais il peut devenir totalement illiquide , ce qui est pire à bien des égards. Vous voyez, si une valeur baisse de 5%, je peux vendre et prendre la perte de 5%, libérant et préservant 95% de mon capital. Si une maison dans votre scénario baisse même de 0,05%, je ne peux pas réduire mes pertes.

Dans une perspective à court terme, toute perte devient une perte totale. Dans une perspective à long terme, toute perte est encore amplifiée , car vous ne pouvez pas libérer votre capital pour de meilleurs investissements - le coût d'opportunité est élevé même si vous parvenez à vendre plus tard. Quoi qu'il en soit, le risque d'investissement immobilier augmenterait considérablement. Cela augmentera le coût de la propriété.

Bien sûr, cela parle de manière abstraite. En réalité, les maisons représentent une grande partie de la valeur nette de la plupart des gens et c'est le vrai danger d'illiquidité sur le marché du logement. Imaginez ne pas pouvoir bouger, ne pas pouvoir refinancer, ne pouvoir vous libérer de votre investissement que par une perte totale. Cela ne fonctionnera pas pour beaucoup de gens. Ces personnes devront louer au lieu de posséder, ce qui augmentera la demande (et le prix) de location.

Une fois que tout cela sera réglé, les gens ne considéreront plus l'immobilier comme un investissement «sûr», bien que les escrocs et les trompeurs puissent réussir à escroquer les gens pendant un certain temps.

Tl; Dr

• L'incapacité de vendre un actif amorti augmente le risque de cet actif. L'augmentation du risque augmente le coût, vous verriez donc également une augmentation du coût de la propriété. C'est mauvais.
• La location deviendrait plus attrayante par rapport à l'accession à la propriété, vous verriez donc la demande (et le prix) augmenter pour la location. Ce serait très mauvais pour les familles à faible revenu.
• Ironiquement, cette loi et ses retombées pourraient désabuser les gens de la notion selon laquelle l'immobilier est un investissement «sûr» ou «garanti». Ce serait bien.

Enfin, les seules personnes dont je pense qu'elles bénéficieront vraiment sont les grandes entreprises qui seraient en mesure de gérer le risque d'accession à la propriété dans ce scénario, car elles auront moins de concurrence.

Obliger une maison à être vendue au dernier prix vendu ne signifie pas que les gens l'apprécient à ce prix. Je pourrais exiger que les bouteilles d'eau ne soient achetées que pour 1 000 000 $. Cela ne signifie pas que quiconque achèterait. Je serais juste coincé avec une bouteille que je n'apprécie pas.

De même, la fixation de prix planchers sur le marché du logement signifierait que de nombreux propriétaires seront coincés avec des maisons.

Il est également important de noter que la dévaluation du marché d'une maison n'a d'importance que pour les propriétaires qui envisagent de vendre. Si j'ai acheté une maison pour 200 000 $ et que le marché se bloque le lendemain, j'évalue toujours la maison à un montant> 200 000 $ . Peu m'importe que le prix du marché soit plus bas car j'ai toujours exactement la même maison. Si quoi que ce soit, les propriétaires de maison permanents devraient vraiment aimer l'idée de dévaluer les maisons, car cela signifie une réduction de l'impôt foncier.

Bien sûr, les éclats de bulles ont tendance à avoir des effets négatifs sur de nombreux autres marchés. Mais ce sont des questions distinctes.

Une réponse précédente a déjà couvert le marché noir émergent. Cela se produit également à New York avec des réglementations sur le logement pour les personnes à faible revenu.

Si la bulle immobilière éclatait en Scandinavie comme cela a été le cas dans de nombreux autres endroits au cours de la dernière décennie, toutes les banques seront certainement anéanties et des millions de Scandinaves deviendront complètement démunis pour le reste de leur vie avec des dettes impayables et aucun bien à égaler. comme une dépression profonde s'installe.

Premièrement, ce n'est pas si mal, à condition d'avoir des banques centrales fonctionnelles pour combler la position de crédit des banques.

Mais réfléchissez à ce qui se passe normalement lorsque les gens ne sont pas en mesure de rembourser leur prêt: la banque finit par reprendre possession de la maison et la revend. Souvent pour un rabais parce qu'ils sont pressés de le reconvertir en capital. Supposons maintenant qu'ils ne puissent pas le vendre en raison des lois sur la réglementation des prix, mais le marché s'est effondré. Ce qui se produit? La banque est bloquée. Ils ont besoin de capitaux pour faire des prêts, mais ils ont plutôt des maisons. Ils ont encore besoin de renflouer.

(Remarque: si vous augmentez l'inflation à un pourcentage à deux chiffres, la loi sur le prix de revente des maisons devient soudain moins problématique.)

À la fin, vous pourriez devoir démolir les maisons . N'oubliez pas que les maisons, inoccupées, sont un atout: elles nécessitent un entretien. Le cas extrême de ceci est probablement Detroit.

Donc, un résultat extrêmement probable de votre loi sur le prix minimum de revente est que les maisons habitables sont démolies parce qu'elles ne peuvent pas être vendues à leur prix minimum.

L'éclatement des bulles ne détruit pas la richesse réelle. Au lieu de cela, ils arrêtent les processus destructeurs qui convertissent la richesse réelle en richesse imaginaire.

Supposons qu'il en coûte 120 000 $ pour construire une maison qui vaudrait 100 000 $ dans des conditions sans bulle, mais les conditions du marché dans une bulle feraient vendre une telle maison pour 150 000 $ . Construire une maison dans de telles conditions convertirait 120 000 $ de richesse réelle en 100 000 $ de valeur réelle plus 50 000 $ de richesse imaginaire. Si le constructeur parvient à vendre la maison pour 150 000 $, cela signifie que l'acheteur a échangé 150 000 $ de richesse réelle contre 100 000 $ de valeur réelle et 50 000 $ de richesse imaginaire.

Tant que la bulle dure, les gens peuvent continuer à faire circuler la richesse imaginaire et prétendre que c'est de la vraie richesse, mais il n'y a aucun moyen de transformer une telle richesse imaginaire en vraie richesse. L'acte de construire la maison aura détruit 30 000 $ de richesse réelle, et peu importe à quel point les prix pourraient augmenter dans la bulle, le bénéfice net total de tous les acheteurs et vendeurs (en supposant que pour plus de simplicité, personne ne fait rien avec la maison, sauf acheter et revendre il) sera de - 30 000 $. Tout profit que quiconque pourrait faire en achetant et en vendant la maison sera compensé dollar pour dollar par une perte de quelqu'un d'autre.

Bien que cela puisse ressembler à l'éclatement de bulles qui fait perdre de l'argent aux gens, la réalité est que c'est la formation et l'inflation de bulles - où il semble que les gens gagnent de l'argent - qui détruisent réellement la richesse. À mesure que la bulle s'agrandit, la quantité de richesse imaginaire créée et la quantité de richesse réelle détruite sont susceptibles d'augmenter de façon exponentielle. Bien que la bulle en cours puisse protéger certains acteurs du marché contre les pertes, elle ne peut le faire qu'au moment où les autres acteurs du marché perdent encore plus.

Il y aura une augmentation rapide des stratagèmes artificiels pour contourner la lettre de la loi. Par exemple, un agent peut vous facturer 90% du prix de vente légal minimum pour enregistrer officiellement votre maison comme inhabitable et obtenir une ordonnance de démolition obligatoire pour celle-ci. Une maison neuve construite sur le même site n'aurait aucun historique de prix, elle pourrait donc être vendue pour 10% de sa valeur marchande réelle, plus une grande charge ponctuelle (non négociable, bien sûr!) Pour un " police d'assurance pour les bâtiments neufs "ou une terminologie similaire.

L'exploitation de telles échappatoires dans la loi ne profitera pas nécessairement à la majeure partie de la population, mais elles bénéficieraient à la minorité ayant l'expertise pour créer les cycles de travail - il y aura toujours des propriétaires pour qui prendre une perte financière est une meilleure option que de ne pas pouvoir vendre du tout, qui peut être exploitée.

Ce serait une mauvaise idée catastrophique. La prochaine fois que l'économie ralentira, que se passe-t-il?

Les travailleurs qui possèdent des maisons pour lesquelles ils ne peuvent pas trouver d'acheteur au même prix qu'ils ont payé pour la maison, ne pourront pas déménager. Ils ne pourront donc pas trouver d'emploi ailleurs. Vous avez donc aggravé un ralentissement économique avec une restriction artificielle sur la disponibilité locale du personnel qu'une entreprise pourrait souhaiter embaucher! Je ne peux imaginer aucun autre mouvement qui pourrait le faire plus difficile le recrutement de personnel alors que la récession pique et que le chômage augmente.

Sûrement, tout ce qui restreint la mobilité de la main-d'œuvre à l'intérieur des frontières d'un pays ne peut être qu'une mauvaise chose. Il devrait donc être aussi facile que possible pour quelqu'un de vendre une maison dans un endroit et d'acheter une maison dans un autre, comme le gouvernement peut le faire. Ici au Royaume-Uni, nous avons une taxe stupide sur les achats de maisons appelée droit de timbre. Une conséquence est qu'il en coûte généralement un 3% du coût d'achat de sa maison, pour se réinstaller. Par conséquent, c'est une incitation à rester sur place, plutôt que de répondre à une offre d'emploi mieux rémunérée ou plus souhaitable ailleurs. Ou, si un employeur cherche désespérément à recruter, il devra en quelque sorte compenser sa nouvelle recrue pour le fardeau fiscal de cette personne lorsqu'il déménagera.

Revenons à cette idée folle: si l'on ne peut pas vendre sa maison parce que personne ne paiera le prix précédent, et qu'il est illégal de réduire le prix demandé, la seule option légale sera de la louer à la place. Ainsi, vous créerez une nation de propriétaires amateurs, traitant la plupart du temps mal parce qu'ils ne veulent pas du tout être propriétaires. J'imagine également que l'assurance sur les maisons deviendra plusieurs fois plus chère, voire complètement impossible, car il existe un moyen évident de retirer son argent en espèces. Assurez la maison pour son prix d'achat précédent / la "valeur" minimale légale, puis faites en sorte qu'elle brûle.

Le prix est la chose qui équilibre l'offre et la demande, si vous fixez des prix artificiellement bas, vous créez des pénuries d'approvisionnement. Si vous les corrigez artificiellement, vous créez des pénuries de demande.

Ainsi, les personnes qui veulent / doivent vendre leurs maisons dans une zone où la demande a baissé ne pourront pas le faire. Même dans les régions où la demande naturelle n'avait pas baissé, l'achat d'une maison deviendrait une proposition beaucoup plus difficile, ce qui déprimerait davantage la demande.

Je soupçonne que le résultat net de tout cela est que les maisons à travers le pays deviendraient rapidement invendables.

Il y aurait probablement une explosion sur le marché locatif car les maisons invendables sont louées à la place.

Les banques devraient développer de nouveaux départements pour gérer la location des biens invendables qu'elles ont repris

Le gouvernement devrait déterminer ce qu'il fallait faire pour évaluer les maisons invendables aux fins des droits de succession et que faire lorsque les actifs restants du propriétaire n'étaient pas suffisants pour couvrir les droits de succession.

Un point qui ne semble pas encore avoir été avancé est que les banques et autres prêteurs hypothécaires devraient cesser de prêter dès qu'une telle loi a été proposée, même si elle n'a pas été promulguée, et cela entraînerait en soi l'effondrement du marché du logement. Une banque vous prêtera 320 000 € pour acheter une maison de 400 000 € car elle sait que si vous manquez à vos paiements et qu'elle doit reprendre possession de la maison, elle peut récupérer la valeur du prêt en vendant la maison, même si elle ne peut autant que vous l'avez payé. C'est pourquoi vous devez (généralement) déposer un acompte pour un certain pourcentage du prix d'achat, et la banque ne vous prêtera pas le montant total. S'ils ne sont pas autorisés à le vendre pour moins de 400 000 €, même s'ils n'ont besoin que de récupérer 320 000 €, alors ils pourraient très bien ne pas être en mesure de le vendre et se retrouver avec un prêt impayé et une maison invendable. (Oui, je sais que la Suède n'utilise pas l'euro, mais il est plus concis et plus largement applicable d'utiliser l'euro comme monnaie dans mon exemple.)

L'une des pires idées que j'aie jamais entendues. Toutes les conséquences négatives, presque pas de conséquences positives. TOUTE tentative du gouvernement de restreindre les prix (que ce soit au plancher ou au plafond ou quoi que ce soit d'autre) TOUJOURS a de mauvais effets pervers; elle cause toujours des problèmes pires que le problème qu'elle essaie de résoudre. Un marché libre fonctionne mieux lorsque tous les membres du marché sont libres de décider du prix qu'ils sont prêts à payer ou à recevoir pour un bien particulier. Le gouvernement qui met le nez dans cette transaction aggrave toujours au moins un participant à la transaction, généralement les deux, et l'économie dans son ensemble souffre toujours.

C'est comme un politicien en campagne promettant "Je vais réduire les impôts, augmenter les dépenses publiques et réduire la dette publique!" Cela ne fonctionne jamais, JAMAIS.