Comment des biens immobiliers de grande valeur peuvent-ils rester vacants pendant une période prolongée?

De façon anecdotique, l'histoire se déroule souvent ainsi:

Un propriétaire foncier loue son espace de vente au détail à un prix élevé. Le lieu reste vacant pendant des mois ou des années à la fois. Finalement, quelqu'un décide de louer la place. Les loyers sont très chers et le leaser finit par fermer ses portes.

• Cet article décrit un peu le phénomène que je cherche à expliquer

• Cet article demande au maire de Leichhardt de tenter de résoudre le problème.

Il y a beaucoup d'autres familles, comme les Wakils, qui se contentent de laisser leurs biens vacants. Cet exemple concerne en grande partie l'Australie, mais cela se produit ailleurs.

Pourquoi feraient ils cela? Sûrement, tout loyer gagné serait mieux qu’aucun loyer.

Mes pensées sont:

• Il pourrait y avoir une sorte d'allégement fiscal en place. Si un propriétaire foncier tente de louer 5 000 dollars par mois, la déduction de la taxe pourrait le rendre plus avantageux que s'il le louait en réalité pour 4 000 dollars par mois. Le tableau ci-dessous suggère que cela se produit au moins dans une certaine mesure.

  Le maire de Leichhardt demande une série de modifications législatives permettant d'augmenter les taux et de réduire les allégements fiscaux accordés aux propriétaires qui laissent vider leurs vitrines inutilement. pour augmenter les taux pour les propriétaires qui utilisent leurs propriétés comme une déduction fiscale.

• Les rendements de la spéculation foncière font du crédit-bail une priorité secondaire.

• Changement structurel de la valeur des espaces de vente au détail. Avec l'augmentation des livraisons de produits d'épicerie et d'autres formes de magasinage en ligne, les gens n'ont peut-être pas autant besoin de magasiner. Ceci, associé à une possible rigidité des prix de location, entraînera une baisse importante de la quantité demandée.

• Certaines personnes ne s'en soucient tout simplement pas. (Je trouve cela particulièrement insatisfaisant compte tenu de l'ampleur des valeurs en cause)

Pour moi, il est clair qu’il existe au moins une forme d’échec réglementaire. Si ces lieux étaient transformés en logements résidentiels, ils se rempliraient très rapidement, ce phénomène semblant essentiellement limité à l'immobilier commercial. Le conseil (et probablement la communauté) préférerait que cette zone reste commerciale, mais la qualité résidentielle est certainement meilleure que la vacance.

$R^h$$R^{\ell}$

$$V(h) = \sum_{t=1}^{T_1} \beta^{t-1}R^h + \sum_{t=T_1+1}^{T_2} \beta^{t-1}\cdot 0+ \sum_{t=T_2+1}^{T_3} \beta^{t-1}R^h +...$$

ou

$$V(\ell) = \sum_{t=1}^{\infty} \beta^{t-1}R^{\ell} = \frac{1}{1-\beta}R^{\ell}$$

$V(h)$

$$V(h) > V(\ell) \implies \frac{1-\beta^{T_1}}{1-\beta}R^{h} > \frac{1}{1-\beta}R^{\ell} \implies R^{h} > \frac{1}{1-\beta^{T_1}} R^{\ell}$$

qui peut être réorganisé pour donner

$$\beta < \left(\frac {R^h-R^{\ell}}{R^h}\right)^{1/T_1}$$

$T_1$$\beta$

$R^h = 2R^{\ell}$$T_1=2$

$$\beta < (1/2)^{1/2} \approx 0.71$$

$\beta$

Et puis, il y a d'autres considérations: accepter des loyers bas tend à faire baisser la valeur des actifs. En outre, il se peut que cela représente un revenu supplémentaire pour les propriétaires fonciers, supérieur à un niveau confortable provenant d’autres sources, ce qui signifie que l’utilité décroissante de la richesse peut s’engager. De plus, une occupation constante réduit physiquement l’actif rapidement. Etc.

Ce que je veux dire, c'est que "les gens ne sont que des imbéciles" (c.-à-d. Plaider pour l'irrationalité) peuvent tout expliquer - et donc cela n'explique vraiment rien.

Deux modèles économiques et un calcul de retour peuvent aider à fournir une certaine intuition à ce problème et peut-être même à obtenir une évaluation quantitative du problème si quelqu'un trouve les bonnes données:

Exercice d’options : la théorie des options suggère de ne pas exercer d’option d’achat lorsque le sous-jacent est supérieur au prix de levée, car .... vous évitez la possibilité que le sous-jacent dépasse encore le prix de levée! Ainsi, une propriété vacante est une propriété dont le propriétaire attend un occupant encore meilleur que ceux qu’il a trouvés. Une fois que vous le louez à une personne qui vous a enfermée (plusieurs fois par la loi) pendant potentiellement plusieurs années: vous ne pouvez pas le montrer, vous ne pouvez pas le vendre, vous ne pouvez pas le remodeler, vous ne pouvez pas augmenter le prix. vous souhaitez, etc. Ainsi, dans un environnement instable ou dans un quartier en mutation, un propriétaire sera prêt à attendre longtemps pour trouver le bon locataire.

Modèles de recherche: dans de nombreux scénarios économiques, il existe un marché où chaque acheteur et chaque vendeur sont légèrement différents, et il est coûteux pour eux de rechercher la meilleure correspondance. Cela leur prend du temps et le taux de réussite probable dépend en partie du ratio acheteurs / vendeurs. Dans un scénario comportant de nombreux vendeurs, il peut s’avérer long qu'un vendeur (le propriétaire dans ce cas) trouve le bon locataire. Il pourrait même être découragé de chercher un locataire et préférer l'attendre.

Calcul du rendement: Enfin, vous devez comprendre que les investisseurs immobiliers obtiennent un rendement de deux sources: R = (P (t + 1) + loyer) / P (t). En d’autres termes, il existe deux sources de rendement pour les investisseurs, l’évolution des prix et les loyers. Le fait qu'un site soit vacant ne signifie pas que le propriétaire perd de l'argent, il pourrait obtenir un taux d'appréciation assez rapide. De plus, il est possible de penser aux circonstances où P (t + 1) augmente plus rapidement si la propriété est vide. Par exemple, lorsque le propriétaire prévoit l’arrivée d’une grande entreprise de réaménagement souhaitant acheter sa propriété. Il vaut mieux être libre à ce moment-là ou il devrait retarder la vente pendant des mois et des années.

Bien que les autres réponses soient très bonnes, j'ai également identifié quelques moteurs.

• Les rendements locatifs résidentiels ont chuté à un taux très bas. En Australie, il est d'environ 3%, un commerce de détail plus proche de 6%. Pour pouvoir concurrencer d'autres investissements, ces valeurs en capital doivent augmenter et c'est ce qui s'est passé en Australie. S'ils n'augmentaient pas, le prix ne pourrait être justifié. Par conséquent, les rendements locatifs sont une partie beaucoup moins importante de l’équation. En Australie, nous avons une stratégie négative , ce qui aggrave la situation en accordant une subvention pour les investissements déficitaires.

• Macrobusiness (paywall) a un point de vue différent et blâme carrément les investisseurs chinois, beaucoup plus dominants ces derniers temps:

Les investisseurs immobiliers chinois sont également réputés pour garder leurs maisons vacantes plutôt que de les louer.

«D'après le rapport de Prosper's Speculative Vacancies, de Prosper, un nombre important de logements situés dans le centre-ville de Melbourne, où d'importants investissements étrangers sont investis dans des immeubles de grande hauteur, sont laissés vacants.

Dans cet article, il est également fait référence à la propriété australienne en tant que refuge pour les fonds blanchis. J'imagine que cela a un impact marqué sur l'appétit pour le risque et les exigences de retour.