Que devons-nous rechercher lors de l'achat d'une maison de fixateur?

Mon fiancé et moi envisageons d'acheter une maison de fixateur plutôt qu'un appartement lorsque nous nous marierons.

Évidemment, des choses comme l'emplacement, les voisins, etc. sont importantes, mais; que devons-nous rechercher pour le réparer nous-mêmes? Aucun de nous n'a beaucoup d'expérience dans le bricolage.

• Quelles sont les énormes dépenses cachées? Chauffe-eau cassé? Mauvaise fondation? J'imagine que réparer une mauvaise fondation prendrait énormément de temps, d'argent et d'outils spéciaux. Le temps dont nous disposons; les autres non. Malheureusement, je ne sais même pas comment dire si la fondation est mauvaise.
• Quelles choses pouvons-nous simplement ne pas faire nous-mêmes sans avoir à suivre une tonne de cours? Qui pourrions-nous appeler pour faire ces choses? Aurions-nous besoin de le faire certifier par la ville si nous voulons le vendre plus tard (ou même simplement y vivre) - devrions-nous payer pour cela?
  Je serais d'accord pour lire des livres et prendre des cours raisonnablement courts pour économiser un peu d'argent, si possible.
• Que pouvons- nous faire avec peu d'expérience et d'argent? Ex. déchirure et remplacer les tapis, les murs de peinture, etc. Bien sûr , je sais que ça va coûter un peu d' argent, mais je ne veux pas dépenser 30k $ pour réparer une maison qui nous a coûté beaucoup.
• Quels sont les Gotchas que l'agent immobilier pourrait ne pas mentionner?

La plupart de vos questions sont la même question, juste posée sous une forme différente.

Avant même de commencer à chercher - Avant même de trouver un agent immobilier - Faites vos recherches sur un bon inspecteur en bâtiment dans votre région. Si vous cherchez une vieille maison, assurez-vous de dire au service d'inspection de la maison que vous voulez quelqu'un qui connaît les maisons de xxxx ans. La plupart des inspecteurs des maisons plus récentes (1-40 ans) pensent que tout dans une vieille maison doit être remplacé et donnera une mauvaise évaluation de tout. Ensuite, obtenez des références et parlez aux personnes pour lesquelles il a travaillé. S'il n'est pas disposé à vous donner des références, passez à autre chose. Lorsque vous trouvez un inspecteur, accompagnez-le à la maison et suivez-le. Vous en apprendrez beaucoup plus que ce qui sera écrit sur le rapport, que vous achetiez la maison ou non.

En règle générale, vous devez examiner les domaines suivants:

1. Structure - Tiendra-t-il debout
2. Membrane - Toiture, bardage - Empêchera-t-elle l'eau d'entrer et de chauffer.
3. Fondation - le sous-sol est-il sec? at-il des fissures.
4. Électrique - Assez d'alimentation et correctement câblé.
5. Plomberie - Fuites et pression.
6. Chauffage - Il s'agit principalement de l'âge et du type de four.
7. Portes et fenêtres - Celles-ci coûtent plus cher que vous ne le pensez, alors obtenez une estimation avant d'acheter.

Essentiellement, vous ne voulez pas du tout jouer avec 1 et 3, et le reste, vous avez besoin d'une bonne estimation des coûts.

Le prochain détail important est l'architecture. Les chambres sont-elles de taille appropriée ou le plan d'étage est-il facilement convertible en quelque chose avec lequel vous pouvez vivre et profiter?

Je n'ai pas du tout inclus de cosmétiques. Parce que c'est là que vous allez le faire vous-même.

L'argent que vous ne pouvez pas éviter:

1. Toiture - Elle doit être remplacée tous les 20 à 30 ans. Il peut aller du bardage à un remplacement complet du bois et de l'isolation.
2. Fournaise - Encore une fois, remplacement de 20 à 30 ans.
3. Électricité - SI vous cherchez une bonne affaire, vous aurez probablement besoin de travaux électriques. La plupart est facile et vous pouvez bricoler si vous savez ce que vous faites. (lumières et prises, tirant les fils si la cloison sèche est éteinte) Parlez au gars de Lowes ou de Home Depot pour un bon livre pour votre région. Obtenez un électricien pour des trucs autour de la boîte.

Danny, je respecte ton enthousiasme. Je suis un inspecteur en bâtiment certifié et un entrepreneur général dans le Maine. Il y a d'excellents conseils dans les réponses ici, et je ne répéterai pas l'évidence.

Je vais cependant vous avertir, apprenez la langue des agents immobiliers. "Fixer-upper" signifie une épave de train sur le point de se produire! Obtenez un vrai bon inspecteur qui a de l'expérience en construction. NE PAS prendre une recommandation de votre agent immobilier pour un inspecteur. Trouvez un constructeur / inspecteur qualifié. J'ai toujours pensé que les inspecteurs qui travaillent souvent pour des agents immobiliers n'ont pas à l'esprit le meilleur intérêt de l'acheteur, car les problèmes ont révélé que les ventes nix et les agents immobiliers n'aiment pas cela. Personnellement, je ne travaille que pour des acheteurs, jamais pour des agents immobiliers.

Cela dit, les rénovations peuvent s'accumuler rapidement. Toiture 5000 $ à 7 000 $, électricité ou plomberie 85 $ / heure, salle de bain 6 000 $, cuisine 15 000 $ à 20 000 $, amélioration du service électrique 2 500 $, fenêtres 300 $ chacune, réparations structurales, moisissure, insectes, dégâts des eaux, fosse septique / égout ...

À moins que vous ne sachiez quoi chercher et que vous soyez en mesure de calculer les coûts de réparation ou de rénovation avant d'acheter, vous vous dirigez vers des eaux tumultueuses. La joie de devenir propriétaire deviendra rapidement un cauchemar insupportable.

Vous avez dit que vous ne vouliez pas dépenser 30 000 $ pour une maison que vous avez déjà dépensée autant. Où allez-vous trouver une maison habitable pour 30 000 $? S'il y a vraiment une telle chose, j'en achèterai 10 demain et les réhabiliterai moi-même et en ferai une, même sur ce marché du logement.

Je m'excuse d'avoir l'air un peu négatif ici, mais soyez plutôt honnête avec vous, étant donné que vous avez admis que vous avez des compétences et des ressources minimales.

Je pense que Shirlock fait un bon point. D'autant plus que l'affiche originale mentionne qu'il n'a pas beaucoup d'expérience en bricolage. Il existe de nombreux projets que vous pouvez faire sur une maison, mais en commençant par celui qui est un "fixateur supérieur" ou "bricoleur spécial" est un code d'agent immobilier pour "a besoin d'un travail majeur!". Il faudra probablement tellement de travail que même si vous avez le temps de le faire, ce sera vraiment pénible d'essayer de vivre dans la maison en même temps.

Je n'avais pas fait beaucoup de travaux de rénovation avant d'acheter une maison il y a 5 ans, j'ai donc acheté une maison "emménager prête". La maison avait plus de 80 ans et je savais que quelques chambres pouvaient être améliorées mais c'était très habitable et certainement pas un "fixateur supérieur". Au fil des ans, j'ai refait les planchers, fini un grenier sans ascenseur (structure, électricité, isolation, cloisons sèches, peinture), installé des douches / lavabos / toilettes et de nombreux autres petits projets. Fondamentalement, mon argument est que vous n'avez pas besoin de commencer par un accident de train pour avoir beaucoup de choses à travailler.

Si vous voulez vraiment vous mettre au travail, cherchez une maison qui est "dépassée" ou juste quelques chambres qui ont besoin de gros changements. Cela vous donnera l'occasion d'améliorer vraiment la maison et d'augmenter sa valeur sans vous mettre dans la tête.

Cela ne répond pas vraiment à votre question; mais je voulais le mentionner. J'étais dans votre situation il y a environ quatre ans. Ma femme et moi voulions une maison, mais l'argent était limité ... nous avons examiné des saisies bancaires et en avons trouvé une qui était dans un bon quartier pour un bon prix. C'était une sorte de décharge cependant ...

Nous avons pensé un an et 10 km et nous aurions terminé, avec une grande maison que nous avons adoré. Trois ans et 25 km plus tard, nous avons terminé.

Nous avons vendu la maison et gagné de l'argent ... mais si vous incluez le temps que j'ai passé à travailler sur la maison; Je l' aurais fait beaucoup plus de travail chez McDonald.

Je ne suis pas un homme religieux, mais je ne peux pas imaginer que l'enfer soit bien pire. C'était amusant au début ... mais le frisson s'est rapidement dissipé. 25 000 $ sur trois ans représentent environ 700 $ par mois. Entre cela et mon hypothèque, nous étions littéralement ruinés. Pour trois ans. Nous aurions pu avoir une belle maison finie pour le coût de l'hypothèque + la moitié de cela. Mais ce n'est pas seulement l'argent ... c'est le temps. Je ne peux pas vraiment rendre justice à quel point c'était écrasant.

Vous avez peut-être une meilleure base que moi; mais je ne pouvais littéralement pas enfoncer un clou quand j'ai commencé. Les tâches les plus élémentaires m'ont pris beaucoup plus de temps qu'elles n'auraient dû.

Cela a également mis à rude épreuve le mariage. Nous n'avions ni argent ni temps. Et, si vous travaillez déjà à plein temps, lancer un autre projet à temps plein ne fonctionne tout simplement pas bien.

Je ne dis pas qu'il n'y a pas de gens qui font ce genre de choses et qui en profitent même. En fin de compte, les choses se sont plutôt bien passées pour nous ... la maison était terminée et même si nous avions dépensé 25 000 $ et d'innombrables heures; nous nous sommes retrouvés avec un chèque de ~ 50k quand nous l'avons vendu.

Je voulais juste vous proposer un contre-point.

Pour ajouter des détails à la liste de chris:

1. Structure: vérifiez les affaissements des planchers et tout ce qui est hors de niveau (planchers, murs, portes). Vérifiez autour de toutes les ouvertures pour voir les matériaux utilisés (de l'extérieur, recherchez des saillies comme un robinet pour voir ce qui se trouve derrière le revêtement, et de l'intérieur, vérifiez les solives et les chevrons de n'importe quel vide sanitaire ou grenier).

2. Vérifiez les moisissures, les moisissures et les ravageurs, en particulier dans le sous-sol, le grenier, la cuisine et les salles de bains.

3. Évaluez les matériaux pour leur maintenabilité et leur durabilité. La brique survivra au revêtement de bois ou d'aluminium. La moquette va-t-elle durer 10 semaines ou 10 ans?

4. Notez les inconvénients des hauts plafonds, ils sont difficiles à travailler ou à réparer. Demandez-vous comment vous obtiendrez une échelle pour remplacer un luminaire ou essayez de peindre.

5. Vérifiez la sécurité. Les testeurs GFCI sont bon marché et faciles à vérifier que la cuisine, la salle de bain et les prises extérieures sont correctement protégées. Notez également les gros arbres qui peuvent couper votre maison en deux lors d'une forte tempête.

6. En ce qui concerne les commentaires de la fournaise de Chris, ils optent également pour les climatiseurs.

7. Vérifiez le classement du terrain. Est-ce que toute l'eau s'échappe de la maison? Les gouttières l'éloignent-elles bien de la fondation?

A côté:

Vivre dans une maison pendant que vous la réparez peut être très stressant. Surtout au milieu, où vous l'avez déchiré et que vous ne l'avez pas remis en place, mais vous devez toujours cuisiner, nettoyer, dîner, prendre des douches, etc.

Si vous réparez des dommages esthétiques et / ou si vous avez plusieurs salles de bains, cela ne peut pas être un énorme problème. Dans le pire des cas, vous pouvez installer un réchaud de camping dans le salon et y préparer vos repas. Mais cherchez une maison dans laquelle vous pouvez vivre tout en la réparant. Sinon, vous et votre petite amie pourriez ne pas être dans les meilleures conditions après un an ...

Si vous n'avez pas beaucoup d'expérience de bricolage, cela va être doublement difficile. Tout prendra 10 fois plus de temps et 3 fois plus de déplacements au magasin que vous le pensez. Vous allez casser quelque chose horriblement, et doivent faire appel à un professionnel, qui vous fera payer 2x parce qu'il doit réparer les dégâts que vous avez causés avant de le fixer correctement. Budget d'argent, de temps et d'espace pour cela.

Bonne chance! C'est très amusant et beaucoup de travail!

Vivre ou retourner? Cette question donnera lieu à deux réponses entièrement différentes.

Pour un flip, vous recherchez des problèmes cosmétiques majeurs, avec peu ou pas de problèmes structurels. Cela vous donnera le meilleur rapport qualité-prix.

Pour vivre, je dirais que la plus grande chose à considérer est l'emplacement. À partir de là, combien vous aimez la maison.

Un conseil que j'aurais aimé avoir lorsque nous avons acheté notre première maison est d'embaucher 2 inspecteurs au lieu d'un seul. Un inspecteur peut attraper beaucoup, mais aussi manquer beaucoup.

Ce n'est pas vraiment une question de «fixateur supérieur», car chaque maison a besoin de travail . Chaque acheteur d'une maison devrait obtenir une bonne inspection. Chaque acheteur d'une maison doit être prêt à assumer les responsabilités et les charges des réparations et de l'entretien continu.

Cependant, si vous voulez faire plus que des travaux mineurs et occasionnels:

1. Décidez que vous voulez vivre dans une maison en construction .

   Vous aurez des zones de la maison qui ne fonctionnent pas, des outils partout et beaucoup de poussière. Es-tu d'accord avec ça? Pendant longtemps?

   Pensez à vivre ailleurs pendant que vous faites le travail. Sous-sol des parents, petit appartement, VR dans l'allée. Ou vivre dans une partie de la maison tout en travaillant sur une autre partie.

2. Décidez quel travail vous voulez faire .

   Au lieu de demander quels problèmes éviter, décidez quels problèmes accepter. Tout ce qu'un bon inspecteur trouve est soit quelque chose à louer, soit une raison de rejeter la vente.

   Personnellement, j'aime faire des travaux électriques (comme ajouter des sous-panneaux!), Donc cela ne me dérangerait pas s'il y a des problèmes électriques.

3. Soyez réaliste quant au temps que cela prendra .

   Si vous travaillez à temps plein, votre projet de maison ne sera que dans les heures marginales. Vous passerez beaucoup de temps à apprendre et à réparer vos erreurs. Comme d'autres l'ont souligné, il vaut peut-être mieux travailler financièrement pour un chèque de paie et payer un professionnel pour faire le travail à domicile.

   L'histoire d'horreur à laquelle je pense est le moment où mon propriétaire a remplacé le toit, comme décrit ici: Quels projets ne devraient jamais être bricolage? . Êtes-vous d'accord avec cela?

4. Cherchez de l'aide professionnelle !

   Trouvez un constructeur sympathique qui vous guidera tout au long du processus. Peut-être passeront-ils une journée par semaine sur place avec vous pour vous aider dans vos tâches et vous conseiller.

   De plus, si vous avez l'humilité de reconnaître quand vous vous mettez au-dessus de la tête, vous serez mieux que si vous attendez que les choses soient vraiment foirées.

5. Soyez prêt pour la tension conjugale .

   Les gens sont émotionnellement attachés à leurs maisons. En tant que jeunes mariés, vous commencerez à peine à découvrir une nouvelle relation (même si vous vivez ensemble depuis de nombreuses années). La pression supplémentaire de vivre dans une zone de construction peut être trop.

   Si un enfant rejoint votre famille, vous n'aurez presque pas le temps de travailler à la maison et la sécurité sera une préoccupation. Et la parentalité déclenche des émotions plus profondes autour du refuge, etc.

Une alternative est de louer un petit appartement (économiser de l'argent et de la charge de travail) et de faire du bénévolat pour Habitat pour l'humanité. Vous apprendrez des compétences tout en contribuant à votre communauté. Vous découvrirez également si ce type de travail vous convient vraiment.

Ma maison est bon marché parce que nous avons décidé d'abaisser nos normes - beaucoup, beaucoup plus bas. Maintenant, je commence à faire des projets de rénovation à mon rythme, en regardant notre confort s'améliorer progressivement. De plus, j'aime apprendre de nouvelles choses.

Bonne chance, j'espère que cela fonctionnera pour vous.

Ma seule suggestion de sauvetage serait de louer Holmes sur les maisons et Holmes Inspection de HGTV, et de regarder autant que vous le pouvez. Très applicable à la construction unifamiliale américaine et canadienne. Netflix a quelques saisons, votre système de bibliothèque peut en avoir aussi, et si vous avez un DVR et un câble (ou un ami avec un), vous pouvez les enregistrer sur HGTV. Je le fais encore.

Vous serez étonné de voir dans quel désordre les gens se plongent. Désordre absolu et sans fin, coûtant souvent de l'ordre de 100 000 $ à réparer, tous vendus avec une conscience apparemment claire par le propriétaire précédent, la plupart du temps tous nettoyés par des inspecteurs idiots.

J'ai beaucoup appris de Mike Holmes et des gens qui travaillent pour lui. Je ne pourrais pas faire tout le travail que je devais faire sans ça.

J'ai une maison qui a été inspectée par un gars expérimenté avec un diplôme en architecture d'une école Big 10. Tout ce qu'il avait pour les problèmes, soi-disant, était dépassé. Nous y dépensons environ 10 000 $ / an depuis 2 ans, et voici ce qu'il fallait réparer:

1. Nouvelle extension de foyer. L'original a été incorrectement construit dans l'ensemble du lotissement et était structurellement défectueux. J'ai dû concevoir la barre d'armature et verser à nouveau le tout, ancré dans le mur de fondation du foyer. A pris 10 pièces de barres d'armature de 10 pieds 1/2 "et près de 1 600 lb de béton à faire, le tout mélangé avec une perceuse à fil Sears fidèle dans des seaux Homer. La prochaine fois que je louerai une bétonnière. Cette extension de foyer causera probablement beaucoup de problèmes à quelqu'un de chagrin quand ils démoliront cette subdivision dans 50-100 ans :)

2. J'ai dû soulever le rez-de-chaussée et remplacer la solive de jante et la plaque de base. Certains idiots ont construit une terrasse qui reposait sur un 2x2 cloué sur la solive de jante avec des clous de finition. Il se retirait et l'eau détruisait la structure. Quelques poteaux 4x4 tirés du pont et trois vérins de bouteille ont fait l'affaire de levage.

3. Recadrez les portes de balcon sous-dimensionnées. Les anciennes fuyaient, nécessitaient plus de 50 lb de force pour se fermer et étaient de 6 "de moins qu'une largeur d'ouverture standard de 72". Astuce: les portes sur mesure coûtent plus cher. Encadrement du bois et de l'huile de coude: bon marché, si vous savez ce que vous faites, bien sûr.

4. Salle de bain en boyau, y compris le sous-plancher en raison de dégâts d'eau / moisissure sous une toilette qui suinte. L'humidité s'infiltrait dans la cloison sèche, de sorte que la cloison sèche devait également disparaître.

5. Mort par 1000 coupures: réparations et améliorations électriques partout. # 14 fils sur disjoncteurs 20A, circuits surchargés, un GFCI alimentant toute la maison en prises protégées, pas de prise sur le devant de la maison, des câbles exposés passent sur le dessus des cloisons sèches, etc. Rien de vraiment majeur, mais une douleur royale néanmoins.

6. Arrachez ce pont construit par un idiot. Il y avait 30 poteaux 4x4 dans le sol que nous devions retirer. Il a fallu un tout faible avec trois personnes travaillant juste pour le sortir de là. Deux bennes à ordures de 30 verges juste pour le transporter, et je l'ai empilé là comme si c'était un puzzle, avec aucun volume inutilisé.

Il y a eu beaucoup d'autres travaux aussi, mais ce n'était pas vraiment dans la catégorie «besoin de faire ou sinon». Bonnes choses: pas de moisissure significative, pas d'autres erreurs majeures du constructeur, à part: dont * #! @ $% L'idée est-elle d'encadrer les murs extérieurs de l'Ohio avec des 2x4?! Au moins les décaler pour un mur 2x6 et avoir une isolation continue ...

Ayez à l'esprit certains problèmes de «passerelle»: - fondation - eau dans le sous-sol - grands projets extérieurs comme une terrasse qui tombe ou une piscine abandonnée

Cherchez un bon quartier, achetez raisonnable, mais quelque chose qui est habitable et réparez les choses cosmétiques comme la peinture et faites installer du bois ou du carpert neuf.

Je vais répondre à cela d'un point de vue purement économique. J'ai aidé mon père à changer de maison en grandissant, j'ai travaillé sur une équipe et j'ai refait toute ma maison.

Les gens ont mentionné les fondations, la plomberie, l'électricité, le toit, etc. Ce n'est pas important. Cela dépend de votre domaine d'expertise et de vos connaissances. Si vous connaissez un gars qui fait un excellent travail de fondation pour vous avec un rabais énorme, vous avez un avantage concurrentiel. Si vous pouvez faire tous vos travaux de plomberie et d'électricité et que la maison en a besoin - c'est là que vous gagnez beaucoup d'argent. La plupart des coûts de plomberie et d'électricité sont de la main-d'œuvre - si vous pensez que votre temps est libre, c'est un énorme avantage.

C'est donc là que l'expérience d'achat entre en jeu. Vous inspectez une maison et constatez qu'elle a des problèmes de fondation. (Au moins aux États-Unis / Canada), un vendeur doit divulguer cela à tout autre acheteur. Tout ce qui est trouvé lors de votre inspection doit être divulgué. Il ne s'agit donc pas de ce qui ne va pas avec la maison, il s'agit d'obtenir la remise appropriée pour la maison en fonction du problème et il s'agit de vous en tant qu'acheteur ayant un avantage (temps / connexions / système / matériaux) qui vous permet pour résoudre les problèmes à un taux réduit.

Si vous n'avez pas de "gars de la fondation", alors oui, les conseils sur les autres réponses sont bons. Personnellement, je ne touche pas aux maisons avec des problèmes de fondation. Mais j'ai acheté des maisons endommagées par les termites parce que j'avais des compétences en menuiserie pour résoudre les problèmes - et souvent les dommages causés par les termites ne sont pas aussi graves que les gens le pensent. J'ai déjà eu un logement "infesté de termites", l'avais pulvérisé, remplacé peut-être 10 planches et tout était revenu à la normale ...

La prochaine chose est comps. Inutile de réparer une maison et d'acheter le "fixateur supérieur" si vous avez payé 90% du prix de la maison haut de gamme. Ajouter 10K de valeur à une maison de 200K est pratiquement sans valeur lorsque vous regardez les frais d'achat et de vente. Les améliorations / corrections apportées à une maison vont également fournir un bon retour. Vous pourriez refaire totalement l'électricité dans une maison (100 heures de travail) dans un mauvais quartier et avoir un retour de 1K après matériaux - donc 10 $ de l'heure ... Dans un bon quartier, une maison qui vaut le triple, les mêmes 100 heures de travail pourrait avoir un retour de 10K. Même chose avec des améliorations comme le granit, l'éclairage encastré ou autre.

Les autres choses auxquelles penser sont les matériaux. Le bois d'œuvre, la plupart des fournitures de plomberie, la plupart des fournitures électriques, de la peinture et des trucs comme ça sont beaucoup moins chers que la valeur relative qu'ils apportent à la maison. Cependant, si vous dépensez 2 000 $ pour une fournaise, vous aurez la chance de récupérer votre argent. Les comptoirs en granit / à surface dure sont donnés dans certaines fourchettes de prix et régions, puis pour d'autres fourchettes de prix, ils vous permettront d'obtenir un rendement de 50%.

Et si vous allez vivre dans la maison, assurez-vous d'avoir suffisamment d'espace pour vivre pendant la rénovation. Si chaque chambre est utilisée et que tous les espaces sont utilisés tout le temps, la rénovation sera nulle. De plus, si vous vivez dans la maison, vous pourriez aussi bien ajouter 30 à 50% du temps nécessaire pour terminer une tâche. Vous devez nettoyer tout le temps. Normalement, sur un chantier, vous pouvez laisser une certaine quantité de poussière, d'encombrement, d'outils, peu importe ... Dans votre maison, vous travaillerez 5 heures puis nettoierez 1-2 heures.

Et cela apporte le dernier point. Si le climat le permet, les problèmes extérieurs sont préférés. S'il y a des problèmes d'aménagement paysager, la maison doit être peinte calfeutrée, les garnitures doivent être fixées, etc. Grande maison pour un réparateur à vivre. Beaucoup moins stressant pour faire les choses à l'extérieur et vous n'avez pas à faire le ménage. De plus, si vous vivez dans une maison, vous pouvez en fait réduire certains coûts - par exemple, vous n'achetez pas de gazon, vous achetez des semences de gazon parce que vous avez le temps de vous assurer que la cour grandit.